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2018-05-25 22:37 来源:21财经

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中山备案价与网签价脱节,或导致无法通过网签

2018-05-25 08:57 来源:南方日报 伍杰

????上周,一篇题为《备案价高达28330元/平!你还在等中山房价下跌吗?》的文章在中山社交网络引起热议。近半年来,部分中山在售楼盘的备案价价格区间跨度较大,从3000元—28000元/平方米不等。针对部分低备案价项目,有评论认为,按照去年出台的楼市调控政策,部分项目的实际售价远高于“新房售价高于备案价15%不予网签”的标准。

????笔者从中山市发改局获取了去年11月至今年4月部分中山在售楼盘的备案价格清单,经比照发现,目前中山的备案价格体系仍较为混乱,出现诸如同一区域邻近项目备案价相差10倍、同一楼盘内有3种以上备案价,甚至差距超过10000元/平方米的现象。有市场人士分析认为,目前中山的备案价和网签通过数量未能全面反映市场真实情况,建议有关部门作出进一步调整。

????规定

????实际售价上下浮幅度不得超过备案价15%

????备案价对于中山房地产市场而言是一个新生事物。2018-05-25,中山正式实施房地产调控,商品房价格备案被提上日程。去年4月1日,中山发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)明确指出,自2018-05-25起,新建商品住房在销售(预售或现楼销售)前应先到市发展改革局办理销售价格备案。

????该通知还有细则规定:开发企业申报的备案价格应与市场相适应,对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%且不接受指导的商品住房项目,不予办理价格备案;当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,商品房将无法进行网上签约。这意味着,开发商在开盘前需要厘定一个备案价,待主管部门通过后,才能向房管部门申请销售许可证。根据规定,楼盘的备案价基本上就是开盘时的销售价,上下浮幅度不会超过15%。该通知被认为是中山对楼市调控的加码,从价格方面作出进一步限制,以保障市场的稳定。

????现状

????城区新房最低备案价仅1600元/平方米

????笔者整理去年11月至今年4月部分在售楼盘备案价清单时发现,近期中山楼盘备案价最高的项目价格已近3万元/平方米。位于火炬开发区的东方名都16幢(低层住房)备案价最高单位为27335元/平方米,此单位为3层高的低层住房,一栋共4户;位于五桂山的别墅项目保利远洋领秀山,部分低层住宅备案价最高单位为28330元/平方米,最低单价为24156元/平方米。

????其他项目普通住宅单位也有不少备案价格超过15000元/平方米。位于坦洲的祥圣富地,5幢各单位备案价统一为20000元/平方米;位于南区的碧桂园星钻,备案价最高单位为15023元/平方米,最低单位为13339元/平方米。

????高备案价住宅不少,但同样存在部分低备案价项目。在清单中,备案价最低的是位于西区的中庄翠庭,11个房源的备案价仅为1600元/平方米。笔者电话咨询中庄翠庭的销售人员,被告知目前该项目售价从13500元/平方米起,并无特价房出售。对比同区域新项目,距离2公里左右的四季蓝天花园备案价在15880—17570元之间,目前实际售价在15000元/平方米左右。区域相近、开盘时间也接近,但中庄翠庭11个房源的备案价仅为四季蓝天的1/10。

????其他住宅项目也有不少在3000元/平方米左右,低于目前市场均价。雅居乐新城15期1幢2座(150套)、宜君汇名苑(174套)备案价统一为3500元/平方米,南区碧景悦府有95个单元定价为3050元/平方米,板芙镇的富山御景花园、港口镇的富元港景峰备案价分别为3000/平方米、4700元/平方米。

????值得一提的是,在清单中出现“同盘不同价”的情况,同小区出现3个批次的备案价,最大价差超过10000元/平方米。雅居乐新城16期9幢2座的189个单元定价为9000元/平方米;雅居乐新城15期4幢3座的159套备案价从11000—14000元/平方米不等。

????解读

????“低备案价”或用于抢占网签名额

????按中山市国土局公布数据显示,今年前3月,通过网签的住宅数量分别为2402、2074、1937套,平均成交价为8259元、8770元、8244元/平方米,对比去年下半年,通过量和价格均稳步提升,但最高仍不超过2500套。

????“网签通过数量和成交价格不能全面反映市场的实际成交状况。”从事房地产数据分析的业内人士认为,一方面目前备案价格与网签价格严重脱节,导致不少楼盘无法按照实际销售价格通过网签备案。中山路西侧的一品牌房企项目三期1幢的备案价为8200元/平方米,实际销售价却是18000元/元每平方米起。置业者如果想购置该楼盘并通过网签,可能仍需等待较长的网签排队期。

????另一方面,受限于每个月有限的网签量,目前不少的已签约合同正在等待网签审核,只能以低于实际售价报备。房地产专家黄峻今年一季度时曾预计,目前中山的真实库存数量在6万套左右,等待通过网签的已签约数量可能超过1.5万套。

????未通过网签意味着购房者不能办理贷款并支付房款,在目前银根紧缩的情况下,网签限制给开发商造成不少资金压力。相对镇区1万元/平方米、城区1.2万—1.5万元/平方米起步的楼盘而言,为了通过网签,部分开发商采取一些特殊“办法”。

????以长江路西侧的一新建项目为例,笔者本月初到该盘进行咨询,各户型面积从130—180平方米不等,带装修售价从24000元/平方米起,总售价在350万—450万元之间。如果置业者购买135平方米的单位,项目销售告诉笔者可在5月1日开盘后签约,需签订“毛坯款+装修款”两份合同,装修款约4000元/平方米左右。按四成首付计算,在年底前付清“首付+装修款”合约183.6万元,占总房款55%以上。这样的情况在中山不是个例,在热门区域东区、南朗,不少在售项目也采取同样的销售方式。

????“变相提高首付比例,拆分双合同、甚至三合同出售有助降低备案价。开发商在前期定价过程中,可调低备案价以抢占数量有限的网签名额。同时采取增加首付甚至一次性付款的方式来获取更多现金流,缓解流动资金压力。”另一业内人士分析认为,在备案价格和市场价格难以匹配的情况下,“超低备案价”的出现不难理解。

?????手记

????适量加快网签进度 主动公开房价信息

????低备案价实际上是在打政策“擦边球”。在去年的通知中曾明确开发企业不得有这样的违规行为:不按规定实行“一套一标、一房一价”,在标价之外加价,收取未予标明的费用等违反明码标价规定。

????当前,有置业者担心买不了房又不能一次性拿出大笔首付。实际上,市场并不缺乏房源和库存,适量提高网签数量和放开价格上限有助缓解市场压力,开发商不必绞尽脑汁“违规销售”,置业者又能避开漫长的网签等待周期,迅速顺利买房。

????现时中山要查询楼盘备案价格,需在相关部门网站上自主申请,如果相关部门能够公布已经备案的一手房价格信息,无疑有很大指导意义。置业者如发现在售项目的实际售价高于备案价,可以向市价格主管部门投诉,帮助规范房地产市场。目前,深圳、珠海、佛山、江门、东莞等城市已经实现可在网上查询每一套房的备案价格情况。

编辑: 卢子衡
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